我国1994年外汇体制改革以来，国际收支顺差，外汇储备大量增加。美国等国认为人民币低估，要求人民币升值的压力越来越大，人民币升值以成为一种趋势。2005年7月21日，央行宣布人民币小幅升值2％，我国开始形成更富弹性的人民币汇率机制。政府这一决定既顺应了国际形式，也符合我国现在的国情。人民币升值对我国经济的影响引起了社会的广泛关注。
　　
　　一、人民币升值与房地产业的相关性分析
　　
　　(一)人民币升值对房地产业的短期影响
　　1　汇率变动对短期投资市场的影响是伴随着资本的流动进行的，且体现为资本的存放性流动与投资性流动两种形式，更多地表现为资本的投资性流动。从战后国际资本流动的情况来看，汇率变动是导致短期资本存放性流动的主要诱因之一。如通常所见的外汇买卖等直接套汇即为资本持有者为保值和盈利，将持有的货币资产转换为另一种货币资产存放于国外，使资本的表现形态由汇率不稳或有下浮趋势的货币转换成汇率稳定或有上浮趋势的货币，从而导致资本从一个国家或地区流向另一个国家或地区。对于资本的投资性流动，汇率诱因往往需要和其他投资诱因结合，才能促使资金流入具体的投资领域，应该说这时的短期投资更带有投机的特征。以房地产投资领域为例，通常短期外资一方面投向房地产公司的股票、债券，另一方面用来炒作房地产市场本身。对前者来说，由于证券市场已脱离了生产活动而独立运行，因此，汇率对房地产类股票市场的影响和其他证券市场并无不同，这时的汇率变动对房地产市场的影响是间接的。对后者而言，房地产的短期投资者会利用一段时期内房地产价值或价格的变化进行低买高卖的投机性投资，如果投资期间市场汇率发生变化，投资的实际回报率就会与预期值有所不同。通常，在东道国货币上浮时，只要运作方法得当，短期投资房地产的实际回报率会更高一些。
　　2　升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期却会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上，从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的；收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。升值导致物价变得更便宜，用于购房的可支配收入增加，购房能力的提高导致需求增加。人民币升值故事刚开始，对房地产是利好，房地产需求增加，房价会上升。房地产上市公司将从升值中受益：一是持有物业及储备升值，二是需求上升加快销售进度，三是房价上升提高毛利率。受益最大的公司是物业持有型公司，能享受房价长期上涨带来的利好，这类公司包括金融街、招商地产、小商品城、华侨城等；其次是拥有大量土地储备的开发类公司，只能通过现有储备升值带来项目毛利提高中受益，新增储备成本上升，从而无法保持长期的高毛利，这类公司包括万科、金地等。
　　
　　(二)人民币升值对房地产业的长期影响
　　1　从长期来看，人民币升值会使经济增长速度减慢，原因很简单，人民币升值，购买力增加，会引起人民币外流，人民币外流的途径可以是通过外国产品进口的增加，也可以是国人外出旅游、留学，特别是我国加入了WTO，明年对进口汽车的关税大幅下调，购买汽车也是老百姓很可能的一种选择。此外，进口建材、设备也会冲击国内相关市场。从较长远的眼光看，对房地产业的影响不会有明显的利好。当然，消费热点多元化的分流，及进口设备建材的增加，对于房地产业的影响也不会有明显不利，因为我国居民对于住宅的消费的一大偏爱，还会保持一段时间，而且相对于制造业、零售消费品来说，房地产业是一个受进口影响较少的产业。加上国家土地政策正在日渐严格，供过于求的情况可能性不会很大。
　　2　但是要警惕威尼斯泡沫骗局其操作手法是首先蓄意制造资产价格的虚假膨胀，诱骗当地市场投资者纷纷跟进投入；然后脱手资产攫取巨利；第三步是大举撤资，触发泡沫经济崩溃；第四步是当地资本拥有者陷入恐慌纷纷抛售，趁火打劫者廉价全面收购当地资产。在升值初期，经济形势良好，需求增加，特别是外资投资需求增加，导致房价上涨；升值过程中，房价在不断上涨，泡沫形成，但支持房价的宏观经济却受到越来越大的负面影响；最后，币值升至最高时，房价到了最高点，但出口受到重大影响、外资撤退，宏观经济开始走向衰退，这时就是泡沫破灭，房价下降的时候。整个过程周期长度取决于升值周期长度，一般会较长，如韩国是4年，1986年至1990年；日本是24年，1971年至1995年；台湾是8年，从1985年至1992年。
　　3　在长期投资行为下，汇率对房地产投资市场的影响是与投资的预期回报率紧密结合在一起的利空与利好影响相迭加形成升值对房地产的最终影响，因此，升值的最终影响取决于升值后宏观经济的走向，如果经济仍然能保持较高的增长，则升值对房地产是利好，如果经济出现严重衰退，则房地产亦将受损。
　　
　　二、关于政府的对策和建议
　　
　　(一)改善投资环境，吸引外商长期投资
　　房地产泡沫所造成的经济波动主要是由于有大量的国际游资，这些热钱是动荡的根本原因。因此政府应该想办法使这些热钱冷却冻结。也就是说吸引更多的外商长期投资。追求经济利益最大化是每个经济人的根本出发点，外商也毫不例外。政府应该改善我国的投资环境，加强基础设施建设，吸引外资投资设厂，是这些资金固定在我们国家，并且不断地带来增值。从长远看，既可以增加我国的就业，促进我国的经济发展，也可以使外商获益。达到双赢。
　　
　　(二)调整对方地产业的投资规模
　　一个国家或地区的经济能否经受得住来自外部的冲击，保证在突发的恶劣环境下保持社会、经济的基本稳定，关键在于自身的经济结构是香合理、经济基础是否稳定及有没有对抗外部侵袭的能力。以东南亚为例，由于对发展高科技、高增值的工业未给予足够的重视，而总是强调其自由的金融贸易中心地位，致使资金过分地投向证券市场及房地产市场，形成脆弱的泡沫经济结构。在过度炒作的情况下，证券、房地产的价格_严重偏离社会购买力，当股市、汇市面临危机时，发展商就会无力偿还拖欠的大笔债务。金融机构的呆帐、坏帐无法收拾，只能以倒闭告终。这就是典型的泡沫经济破裂的结果。在我国，对房地产过度膨胀引发的负面效应已经引起多方面的重视，这对新一轮的经济增长来说，无疑是一个好的开始。但不能掉以轻心。一方面，应使人们进一步认识到房地产的发展必须与整体经济发展相协调，尤其要与区域经济发展相协调；同时还必须与人民的消费水平相协调。另一方面，在发展房地产市场、拉动经济增长的同时，加强宏观调控，有意识地引导开发商的投资行为，减少投资的盲目性和投机性，实现人民币币值与汇率稳定及房地产发展的良性循环。
　　(三)强化金融监管，防范房地产金融风险
　　由于世界经济和全球市场的一体化，各国金融体系对外开放的进程也在逐渐加快。伴随着源源不断的外来资本的流人，庞大的资金以名目繁多的基金的形式出现在不稳定的汇市和股市中，发生汇率体系崩溃及金融危机的可能几乎是百分之百，只是具体发作的时间和地点有一定的偶然性而已。而一旦周围地区出现金融危机，动荡的国际市场对我国国内各类市场的考验就会非常严峻。抗拒外来干扰的方法唯有加强自身的抵抗能力。房地产金融应根据经济发展的要求，对房地产业的资金投放注意适时微调、合理引导信贷投向，建立与完善住房金融服务体系，大力支持住宅消费市场，提高金融企业的经营管理水平，防范金融风险，保障金融业的安全、稳健和高效运行。这些措施对维护人民币币值和汇率的稳定以及建立更加健全的金融制度和防止形成金融腐败都是至关重要的。
　　
　　三、结论
　　
　　二十年前，日元面临着升值的压力，日元的升值，使很多人瞬间成为亿万富翁，但是随之带来的经济泡沫，使日本经济萎靡不振。我国现在的情况虽然与日本不同，但是也有一些相似之处，我们一定要处理好升值的问题，在政府的领导下，使我国的经济能持续稳定的增长。
　　
　　[参考文献]
　　
　　[1]李东阳：《当代西方国际投资学》，东北财经大学出版社1994年版。
　　[2]李天德：《国际金融学概论》，四川大学出版社1994年版。
　　[3]刘维新：《我国房地产金融存在的问题及发展前景》，《北京房地产》1998年4月。
　　[4]深圳新闻网，2005年2月18日。
　　[5]http：／／www.hexun.com／，2005年7月25日。