摘 要:可行性研究是项目投资决策的重要依据。对于房地产项目而言,经济评价尤为重要。本文主要论述房地产项目经济评价的特点,并提出当前形势下房地产项目可行性研究报告编写的要点。
关键词:房地产项目;可行性研究;经济评价
可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价,判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利,并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法,其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性,并为开发项目的实施和控制提供参考。可行性研究是项目投资决策的重要依据,是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据,是项目筹措建设资金的依据,是编制设计任务书的依据。
1.房地产项目经济评价的特点
房地产开发项目的特点是房地产开发项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程,房地产产品的总成本费用之和即为总投资,其财务效益主要表现为生产经营过程中的销售收入。对于一般的房地产项目而言,经济评价主要是财务评价,因此房地产开发项目经济评价,即财务评价的特点:
(1)动态分析与静态分析相结合,以动态分析为主;
房地产项目的开发周期一般都比较长,并且房地产项目投资时机的选择也很重要,简单地进行静态分析会忽略效益费用分布的时点的不同,决策会出现失误,需要进行动态分析将各时点的数据折算为同一时点,在同一时点进行分析才能做出正确的决策和选择出投资的较好时机。
(2)微观效益分析与宏观效益分析相结合,以宏观效益分析为主;
房地产关系到人们的切身利益,不能只看项目本身的获利能力,还要考虑项目对社会的影响,即考察项目的建设和经营对国民经济有多大贡献以及需要国民经济付出多大代价。在当前经济形势下,房地产开发商更应该重视国家宏观经济调控政策的方向的分析,根据国家的需求,更多的投资经济适用房、中小型住房等项目。
(3)定量分析与定性分析相结合,以定量分析为主;
财务评价是可行性研究报告中唯一的量化的评价部分,必须进行数据的预测估算,进行定量分析,定量分析更加直观,能直接反映项目的效益,据以判别项目的财务可行性。作为资金密集型的房地产业,迫切需要从粗放式开发向集约式开发过度。特别是在当前金融危机下,房地产开发商要扩大开发利润空间,必须用定量分析的方法,来量化开发过程中的每一项成本支出,摆脱过去粗糙的定性分析,从而真正达到全过程量化监测成本费用,最大限度地降低开发风险。
(4)分析过程中主观性与客观性相结合,主观性所占比重较大;
如实践中,由于编制财务评价报告的目的不同,委托人及编制人对财务评价缺乏应有的认识和重视,使得财务评价主观意识较强,受委托人和编制人员影响较大。投资额、房价、销售量等是编制人员可以对财务效益进行主观控制的手段。编制人员对风险的态度和对项目的认识也会使财务评价表现出很强的主观性。
(5)重视风险及不确定性分析;
房地产业属于资金密集型产业,资金周转速度也比较慢,房地产项目的融资渠道比较单一,因而房地产项目的投资风险很大,一旦资金链断裂,项目将很难实施下去,在分析中应比较重视风险分析。在当前形势下,风险及不确定性分析显得尤为重要。
(6)重视对宏观形势的分析;
由于房地产项目开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响,在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额。房价及销售量也与宏观经济、国家政策关系密切。
(7)在实践中,经济评价/可研报告更多的是为得到金融机构贷款编制的,较少作为项目投资决策的依据;财务评价的数据大多是预测得出的,可控性比较强,可研报告编制的费用是由委托人支付的,编制人员难免会在编制过程中受到委托人的影响,对一些数据进行修订来满足委托人的需要。
(8)具有很强的政府意识;
在我国,可行性研究是政府对企业投资项目进行审核管理的一种工具。因此要求企业必须按照政府规定的章节设置、内容、深度要求来编写可行性研究报告,从而使可行性研究报告的内容加入了越来越多的政府意志,这样企业难免会为了得到国家审核通过而对一些不满足要求的数据、信息等进行修改、编造。
2.当前形势下房地产项目可行性研究报告编写要点
在当前金融危机状况下,房价持续下跌,房地产市场低迷,开发商更应该重视项目的可行性研究,充分发挥项目前期可行性研究的作用,避免因决策失误而造成更大的损失。
(1)必须进行充分地市场调查。在充分调查研究的基础上,正确预测、分析市场,给房地产市场准确定位。预测开发完成后的市场销售前景,再倒推出获取开发土地和投资建设的时机,在这个过程中,要充分预测办理土地竞买过程的难易度,以及办理规划审批,施工许可,毛地开发等前期手续对开发进度的影响。同时,要充分考虑当前国家的宏观经济调控政策的方向。
(2)合理地测定销售率、出租率、空置率、运营费用率、基准收益率、资本金利润率、目标投资回报率等基础数据和参数。项目的销售率、出租率、空置率、运营费用率等,是计算项目效益的基础数据,这些指标的确定,都是建立在对未来市场预测的基础上的,必须取值准确,才能得出正确结论。
(3)加强可研报告的评估。大多数的专家掌握了相关行业的专业技术知识和经验数据,具有一定的权威性。对可研报告中的水分,经过组织专家进行认真评估,就可得到有效的过滤和控制,得出可行与否的结论和建议。
(4)深入分析项目的主要风险因素。房地产项目建设是一个复杂的系统工作,影响的因素很多,对每个风险因素都分析是不现实的。要找出影响项目的主要风险因素,进行深入分析,给出抵御风险的办法。
(5)应该有足够的时间保证。从可研资料的收集、分析、文字编写、数据计算,到得到可研结论,内容多,工作量大,没有一定的时间是完不成的。时间太紧,必然会偷工减料,影响可研报告的完整性、真实性。
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